Mietrechts-ABC: 13 Fragen und Antworten zum Mietrecht

Jede:r von uns kennt es, es entsteht ein Problem in der Wohnung oder mit dem:r Vermieter:in und man muss sich nun informieren, welche Rechte man hat. Eine Suche im Internet ergibt oft sich widersprechende Aussagen, so dass man hinterher nicht wirklich schlauer geworden ist. Aus diesem Grund haben wir die aus unserer Sicht 13 wichtigsten Fragen zum Thema Mietrecht gesammelt und die Antworten mit einem Anwalt für Mietrecht geprüft.

Viele der Informationen kommen vom Hamburger Mieterverein „Mieter helfen Mietern“, die ihr hier nachlesen könnt:

https://mhmhamburg.de/service/download/mietrechtsinfos-download

Die Antworten wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, dennoch raten wir im Ernstfall dazu die Angaben nochmals zu prüfen oder sich an eine:n Anwältin:Anwalt zu wenden!

Wie erkenne ich Abzocke bei der Neben- und Betriebskostenabrechnung?
  • Eine Neben- und Betriebskostenabrechnung muss für jeden nachvollziehbar sein und enthält:
    • Den Zeitraum der Abrechnung
    • Die Betriebskostenarten
    • Die Gesamtkosten und die Aufteilung auf die Mietparteien
    • Die Summe der Vorauszahlung, nachzuzahlen und Guthaben
  • Fehlt etwas oder ist es unverständlich kann das eingefordert werden
  • Erhält man eine Abrechnung sollte man sie mit der vorherigen Abrechnung vergleichen um Unterschiede zu erkennen

  • Einwände sollten gegen einzelne Kostenposten erhoben werden, nie einfach pauschal gegen die komplette Abrechnung. Dabei Einsicht in die Kostenbelege zum Posten einfordern.

  • Bis eine nachvollziehbare Abrechnung verfügbar ist, muss nichts bezahlt werden
  • Mieter:in hat Jahresfrist für Einwendung (12 Monate ab Ankunft der Einwendung)
  • Eine Abrechnung kann formell oder materiell falsch sein. Unterschied zwischen formeller und materieller Richtigkeit der Abrechnung:
    • Formell: sie muss in sich schlüssig und rechnerisch richtig sein – sonst ist sie unwirksam und kann ignoriert werden (z. Bsp. Verteilerschlüssel nicht angegeben)
    • Materiell: sie ist inhaltlich richtig

     

  • Bei der Prüfung ist drauf zu achten:
    • Beim Zeitraum:

      • Der Zeitraum ist nicht länger als ein Jahr
      • Es sind nur Kosten für diesen Zeitraum aufgeführt
      • Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach dem Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen
    • Bei den Betriebskosten:
      • Es gibt 17 Betriebskosten. Nicht dazu gehören:
            • Reparaturkosten/Instandsetzungskosten
            • Verwaltungskosten
            • Hausverwaltungs-, Porto-, Telefon und Bankgebühren
            • Rechtsschutz-, Hausrat- oder Mietverlustversicherung
            • Unregelmäßige Ungezieferbekämpfung
            • Gartenpflege, falls sich die Mieter:innen selbst um den Garten kümmern
            • Sperrmüllkosten ist nicht rechtens, Vermieter:in muss es dem/der einzelnen Mieter:in zuordnen können. Vorgehensweise hierbei wäre: Widerspruch gegen Kostenpunkt Einwand einlegen

            • Beispiel „Graffiti-Ex“ zur Entfernung von Graffitis als Flatrate für das Jahr: ein Ansatzpunkt zum Widerspruch wäre, dass das dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widerspricht

  • Treppenhausreinigung: falls Mieter:innen zuständig waren, aber dreckig ist, kann Firma beauftragt werden und auf alle umgelegt werden

  • Falls man Zweifel hat kann man Einsicht in die Belege einfordern, eine andere Person kann einen dabei unterstützen
  • Achtung: vor allem hinter erlaubten Wartungskosten können sich Reparaturkosten verstecken, die Vermieter:in zahlen muss
  • Heizkostenabrechnung: immer nach Belegen fragen, falls Kosten stark gestiegen sind
    • Einzelverbrauch aller Mieter:innen prüfen/fordern ist ebenfalls erlaubt um vergleichen zu können
  • Bei der Aufteilung der Kosten:
    • Die Kosten werden nach Wohnfläche oder Verbrauch aufgeteilt. Wenn eine Wohnung im Haus leer steht zahlt Vermieter:in dafür die Kosten.
    • Achtung, falls sich die Gesamtwohnfläche in der Abrechnung geändert hat kann das ein Anzeichnen dafür sein, dass Kosten für Leerstand umgelegt werden.
  • Durch Modernisierung Wohnfläche reduziert:
    • Wenn Fläche weniger geworden ist, dann ist die Nebenkostenabrechnung nicht gültig (für Mietminderung muss jedoch Wohnfläche um 10 % reduziert worden sein (!))
Was tun bei Mietmängeln wie Schimmel und ähnliches?
  • Die Mängel dokumentieren und die Mängel beim Vermieter anzeigen mit einer Frist zur Beseitigung, per Einschreiben (ggf. + Mail). Auf gar keinen Fall nur telefonisch!
    • Für nicht-dringende Sachen eine Frist von 1-2 Wochen geben
    • Bezahlung der Miete unter Vorbehalt angeben (s. Punkt 3)
  • Danach gibt es mehrere Möglichkeiten:
    • Handwerker:in mit der Mängelbeseitigung beauftragen, Kopie der Handwerker:inrechnung an Vermieter:in senden und die Kosten von der Miete abziehen
    • Eine fristlose Kündigung oder Kündigung mit verkürzter Frist
    • Mietminderung, s. Punkt 3
    • Rechtsmittel wie Instandsetzungsklage oder Mängelbeseitigungsklage, Einstweilige Verfügung oder Schadenersatz
    • Ãœber Rechtsantragsstelle keine normale Klage einreichen, nur dringende Sachen – auch nicht für Mängelbeseitigung. Lieber Beratungshilfeschein (über Rechtsantragsstelle) holen und zum/zur Anwalt:Anwältin gehen.
      • Falls Heizung im Winter ausfällt: dringliche Sache → Rechtsantragsstelle. 2-4 Wochen nachdem der Mangel einem selbst bekannt wurde.
Wann sind Mietminderungen sinnvoll? Wo liegen die Risiken?
  • Eine rechtssichere Mietminderung ist schwierig und sollte nicht leichtfertig oder ohne Expertenberatung gemacht werden. Ãœblich ist ein prozentualer Wert der Warmmiete.
  • Vorsicht: Gerne wird zu viel gemindert. Wenn man mit einer Monatsmiete im Rückstand steht kann man fristgerecht gekündigt werden, mit zwei Monatsmieten sogar fristlos (!).
    • 80 % Minderung vielleicht nur wenn Heizung mitten im tiefen Winter für vier Wochen ausfällt
    • 10 % Minderung bei einer luftigen Haustür
    • Bei Vermieter:innen, die sich nach zwei Wochen noch nicht gemeldet haben, durchaus Klage erheben
  • Auch Modernisierungsmaßnahmen können ein Grund sein, aber erst ab 3 Monaten Dauer
  • Falls man unberechtigt oder zu hoch mindert, besteht die Gefahr einer fristlosen Kündigung:
    • Ab einer Monatsmiete Rückstand ordentliche Kündigung möglich
    • Ab zwei Monatsmieten Rückstand fristlose Kündigung möglich
  • Eine abgeschwächte und sicherere Form ist die Zahlung „unter Vorbehalt“ (wird im Verwendungszweck der Banküberweisung vermerkt), hier kann das Geld im Nachhinein zurück gefordert werden.
  • Mieter:in muss Vorhandensein des Mangels nachweisen können.
  • Vorsicht Jobcenter: Die geminderte Miete „gehört“ dem Jobcenter. Dort besser nicht mindern, sondern eher klagen auf Mängelbeseitigung
  • Allgemein: Lieber zu wenig mindern/zurückhalten und dann später einklagen als zu wenig zu zahlen und sich damit in die Position des zu Kündigenden zu bringen (!)
Wie reagiere ich auf eine Mieterhöhung? Wann ist diese überhaupt
zulässig?
  • Vermieter:in muss die Zustimmung für eine Erhöhung einholen
  • Eine Mieterhöhung ist nur zulässig:
    • Wenn die Miete unterhalb denen für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung (ortsübliche Vergleichsmiete) liegt. Zur „ortsüblichen Vergleichsmiete“: Da spielt auch die Ausstattung eine Rolle.
    • Muss 3 Monate im voraus angekündigt werden. 2 Monate Zeit um Erhöhung zuzustimmen. Falls abgelehnt wird, hat Vermieter 3 Monate Zeit auf Zustimmung zu klagen.
    • Die Miete in dem letzten Jahr nicht mit dem gleichen Grund erhöht wurde
    • Die Miete in den letzten drei Jahren nicht um 15 % (oder mehr) gestiegen ist
    • Keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist
  • Außerdem muss die Erhöhung begründet werden.
  • Begründungen gegen eine Mieterhöhung können sein:
    • Mietdatenbank/Mietspiegel, der Durchschnitt aller Mieten der Umgebung (Beispiel: Stegerwaldsiedlung und Kalk in Köln ~11 €/qm)
    • Vergleichswohnungen, bis zu drei Stück. Hier muss man auf die Merkmale der Wohnung achten.
    • Sachverständigengutachten – das Gutachten muss beigelegt werden. Gutachten sind jedoch teuer.
  • Prozess: Kostenrisiko hoch, für die die Prozesskosten selbst tragen müssen. Teilweise kann man einen Vergleich machen.
  • Nicht gezahlte Miete ist bis zwei Monate nach dem Prozess zahlbar, da gibt es also nicht die Gefahr der Kündigung.
  • Mietpreisbremse: Betrifft nur Neuvermietung, kann aber interessant sein.
Was tun, wenn der:die Vermieter:in die Wohnung modernisieren will?
  • Die Modernisierung muss drei Monate vorher angekündigt werden und muss diese Infos beinhalten:
    • Welche Arbeiten, wann, wie lange und welche Mieterhöhung ist zu erwarten
    • Bereits hier muss man soziale Härtegründe vortragen, auch wenn die Mieterhöhung später kommt
  • Falls nicht richtig ankündigt wurde, kann der Modernisierung widersprochen werden. Weitere Gründe dagegen sind:
    • Luxusmodernisierung
    • Erhebliche Grundrissänderung
    • zu Unzeiten (Fenstertausch im Winter)
    • Mieter:in ist krank, alt, gebrechlich oder schwerbehindert.
  • Innerhalb eines Monats nach Erhalt des Ankündigung kann Mieter:in Einwände einbringen, auch wegen finanzieller Unzumutbarkeit der Mieterhöhung
  • Kosten, wie erhöhte Stromkosten, Umzugskosten, selbst geleistete Arbeiten oder der Ersatz für beschädigte Gegenstände, die wegen der Modernisierung auftreten muss Vermieter:in zahlen
  • In Prozessen Z.Bsp. gegen Dachdämmung, Installation einer Zentralheizung, 2-fach-Verglasung zu 3-Fach-Verglasung ist schwer was zu machen
  • Mieterhöhung nach Modernisierung:
    • Es gibt viele Regelungen, daher sollte man sich darüber informieren wenn man eine Ankündigung über Modernisierung erhält
    • Man muss die Maßnahmen dulden, erhöhte Miete aber nur zahlen, wenn es sich tatsächlich um eine Modernisierung (und nicht eine Instandsetzung) gehandelt hat. Auch dafür kann man eine Belegeinsicht verlangen.
    • Mittlerweile gibt es eine Begrenzung für die Steigerung von max. 3 €/qm im Gesetz
Was darf nicht im Mietvertrag stehen? Welche Formulierungen im
Mietvertrag sind unzulässig?
  • Ein ausnahmsloses Verbot von Untermietung
  • Kein Widerspruchsrecht und eine Frist von einer Woche bei einer Kündigung durch den Vermieter
  • Eine Pflicht, sämtliche Modernisierungen ohne Ankündigung zu dulden
  • Verbot einer Mietminderung
  • Kein Recht auf Entschädigung bei eingebauten Möbel die nach dem Auszug in der Wohnung bleiben
  • Eine Kaution von mehr als drei Monatsmieten
  • Eine Frist von weniger als einem Jahr für Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung
  • Die Pflicht eine Hausrat-, Haftpflicht- und Glasversicherung abzuschließen
Was tun bei Abmahnung und Kündigung? Sind Eigenbedarfskündigungen
zulässig?
  • Wenn man eine Kündigung bekommt, muss man nicht zwingend Widerspruch einlegen. Eine Kündigung ist wirksam oder unwirksam. Das hängt nicht von einem Widerspruch ab. Bei einer Kündigung sollte man immer erst mal ruhig bleiben und schauen was man macht.
  • Ohne Kündigungsgrund kann einem Mieter nicht gekündigt werden. Wichtige Gründe können Pflichtverletzung sein oder aber auch Eigenbedarf.
  • Pflichtverletzungen und Abmahngründe:
    • Mieter:in hält sich nicht an die Ruhezeiten im Haus
    • Miete wird zu spät überwiesen
    • Verstoß gegen ein wirksames Haustierhaltungsverbot
    • Unerlaubte Untervermietung
    • Berufsausübung in der Wohnung
    • Ständige Ruhestörungen
    • Vertragswidrige Ãœberbelegung der Wohnung usw.
  • Bei schweren Pflichtverletzungen ist die Kündigung sofort zulässig. Bei nicht so gravierenden Verfehlungen ist zunächst eine so genannte „Abmahnung“ nötig.
  • Es reicht bereits eine Abmahnung, um fristlos kündigen zu können (!)
  • Im Zweifel muss die Sache ein Gericht klären, wenn die Räumungsklage verhandelt wird
  • Kommt es später zu einem Kündigungsrechtsstreit, in dem Vermieter:in sich auf die Abmahnung stützen will, muss diese:r den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit führen. Die Vorlage einer einst geschriebenen Abmahnung reicht nicht aus.
  • Frist der Kündigung
    • 3 Monate bei einer Wohndauer bis zu 5 Jahren
    • 6 Monate bei einer Wohndauer bis zu 8 Jahren
    • 9 Monate bei einer Wohndauer von mehr als 8 Jahren
  • Kündigung bei Mietschulden, hier bei zählt die Gesamtmiete inklusive Nebenkosten:
    • Mehr als eine Monatsmiete innerhalb von zwei aufeinander folgenden Monaten
    • Mehr als zwei Monatsmieten innerhalb von einen Jahr
  • Es gibt auch die Möglichkeit zur Kündigung nach Eigenbedarf:
    • Eigenbedarfskündigungen muss begründet werden und die Wohnung muss sich für den Zweck eignen (keine Einzimmerwohnung für eine dreiköpfige Familie). Wenn aber jemand der 19 jährigen Tochter die Eigentumswohnung übergeben will, ist durchaus wahrscheinlich, dass die Person damit durchkommt. Unzulässig sind aber „Vorratskündigungen“.
    • Wenn Vermieter:in eine Alternativ-Wohnung hat und die anbieten kann, dann muss dies erfolgen
    • Am besten sollte man sich Vermieter:in gegenüber nicht äußern. Denn der:die Vermieter:in könnte evtl. schon Räumungsklage vorab einreichen, wenn man klarmacht, dass man sich gegen den Eigenbedarf wehren will.
    • Bis 2 Monate vor Ende des Mietverhältnisses muss man Widerspruch einlegen wegen sozialem Härtegrund. Das ist aber ein absoluter Ausnahmefall – nur in ca. 1 % der Fälle erfolgreich.
Was muss ich bei Auszug und Wohnungsübergabe beachten?
  • Abnahmeprotokoll im Zweifel nicht unterschreiben, es gibt keine Pflicht hierzu
  • Sechs Monate nach dem Auszug verjähren Schadensersatzansprüche wegen nicht oder schlecht durchgeführter Renovierung
  • Klauseln, die Mieter:in zur Renovierung verpflichten, obwohl die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben wurde, sind ungültig
Wann darf Vermieter:in
die Wohnung besichtigen?
  • Etwa alle zwei Jahre darf ein:e Vermieter:in nach rechtzeitiger Voranmeldung die Wohnung besichtigen, um sich ein Bild über den Zustand zu machen
  • Anspruch:
    • um sich Wohnungsmängel anzusehen, die behoben werden sollen
    • wenn begründeter Verdacht besteht, dass die Wohnung vertragswidrig genutzt wird, z. Bsp. durch unerlaubte Untervermietung oder Tierhaltung
    • wenn die Wohnung ausgemessen werden soll oder ein:e Handwerker:in, Architekt:in oder Sachverständige:r etwas begutachten soll
    • wenn das Mietverhältnis gekündigt ist und Mietinteressenten die Wohnung sehen sollen
    • um die Wohnung Kaufinteressenten zu zeigen
  • Besuch muss mindestens 3 Tage vorher angekündigt werden. Ohne Ankündigung besteht kein Recht darauf, hereingelassen zu werden. Ausnahme sind nur Notfälle, wie z. Bsp. dringende Reparaturen.
  • Nur Personen die für Besichtigungszweck notwendig sind, dürfen unter Anwesenheit des:der Vermieters:in hinein (Kaufinteressent:innen etc.). Ohne dessen Anwesenheit ist eine Vollmacht erforderlich.
  • Fotos und Aufzeichnungen erfordern die Zustimmung von Mieter:in
Sind Haustiere in der Wohnung verboten?
  • Pauschale Verbote aller Arten von Haustieren sind im Mietvertrag unwirksam
  • Kleintiere, von denen keinerlei Belästigungen anderer Mieter oder Gefahren für die Mietsache ausgehen, darf der Mieter in angemessener Zahl ohne Genehmigung des Vermieters halten. Daher sind Zierfische und Hamster in der Regel unproblematisch.
  • Vermieter:in muss für Haustiere in der Wohnung grundsätzlich gefragt werden
  • Auch wenn Nachbar:innen Haustiere haben, ist dies keine Garantie für Erlaubnis
Wann bekomme ich meine Kaution
wieder?
  • Vermieter:in hat laut Gerichtsurteilen eine Ãœberprüfungsfrist von bis zu 6 Monaten, bevor die Kaution überwiesen werden muss. Wenn am Ende des Mietverhältnis klar ist, dass es nichts mehr zu überprüfen gibt, dann kann es auch schon früher sein.
Welche
Optionen habe ich für die Prozesskosten?
  • Generell gibt es 3 Optionen:
    • Rechtsschutzversicherung
    • Prozesskostenhilfe beantragen, Bedingungen:
      • 1. Erfolgsaussichten der Klage
      • 2. finanzielle Bedürftigkeit
    • Selbstzahler
  • Der Verlierer muss Kosten des Gegners zahlen:
    • Bei Rechtsschutzversicherung ist dies egal
    • Bei Prozesskostenhilfe: wenn man verliert muss man die gegnerischen Anwaltsgebühren, nicht aber die eigenen Anwaltsgebühren, und die Gerichtskosten zahlen
Worauf muss ich achten wenn mein Vermieter:in wechselt?
  • Das Mietverhältnis besteht in der alten Form fort (Kündigungsfrist bleibt etc.)
  • Kündigt sich meist durch ein Schreiben der Hausverwaltung oder des:der Vermieters:in an. Wenn man da Zweifel hat, kann man einen Beleg anfordern in Form eines Grundbuchauszugs o.ä.
  • Im Fall von zeitlicher Ãœberschneidung muss der:die alte Vermieter:in bereits gezahlte Miete an die:den neue:n weitergeben
  • Wenn ein:e private:r Vermieter:in bei einer Eigentumswohnung reinkommt, kann das ein Anzeichen zur Eigenbedarfskündigung sein
  • Bei älteren, nicht-sanierten Häusern kann man sich bei einem Vermieter:innenwechsel darauf einstellen, dass evtl. Modernisierungen gemacht werden